상가 임대차 계약 시 꼭 알아야 할 권리금과 세금 이야기
상가를 운영하거나 인수할 계획이 있다면, '권리금'이라는 단어를 반드시 접하게 됩니다. 특히 점포를 정리하거나 새로 창업할 때, 권리금을 주고받는 과정은 흔히 일어나는 일이죠. 그런데 많은 분들이 무시하는 부분이 있습니다. 권리금에도 세금이 붙는다는 사실입니다.
"그냥 개인 간에 주고받는 돈 아니야?"라고 생각할 수 있지만, 세법은 그렇지 않습니다. 권리금도 '소득'으로 간주되며, 일정한 기준에 따라 세금이 부과되기 때문이죠. 만약 이걸 신고하지 않으면 탈세로 간주될 수 있습니다.
이 글에서는 권리금의 개념부터, 관련 세금의 종류, 신고 방법, 주의사항, 그리고 실무 방법까지 아주 자세히 풀어드릴게요.
🧾 권리금이란 정확히 무엇인가요?
권리금이란 상가를 넘길 때, 기존 임차인이 새 임차인에게 받는 일종의 프리미엄입니다. 단순히 시설만 넘기는 게 아니라, 입지, 단골, 운영 노하우 등 '눈에 보이지 않는 가치'까지 포함되어 있는 것이죠. 권리금은 다음과 같은 유형으로 나뉩니다.
- 시설권리금
- 인테리어, 간판, 주방기기, POS 기계 등 유형자산
- 영업권리금
- 단골 고객, 상권의 유리함, 상호명, 브랜드 등 무형자산
- 바로 영업 가능성에 대한 프리미엄
- '당장 영업을 시작할 수 있다'는 점에서의 편의성
예를 들어, A 씨가 5년간 운영하던 카페를 B 씨에게 넘기면서 인테리어와 기기를 포함해 5천만 원의 권리금을 받았다면, 이 금액에는 유형자산과 무형자산이 모두 포함되어 있는 것입니다.
💵 권리금에 붙는 세금 종류
권리금도 결국 '소득'이기 때문에, 받는 사람은 이에 대해 세금을 납부해야 합니다. 구체적으로 어떤 세금이 붙을 수 있을까요?
1. 양도소득세
사업자등록이 되어 있는 상태에서 권리금을 받았다면, 이 권리금은 '영업권'을 양도한 것으로 간주되어 양도소득세가 부과됩니다.
✅ 양도소득세 계산 예시
- 권리금 수입: 5,000만 원
- 사업용 유형자산 및 인테리어 감가상각 후 비용: 2,000만 원
- 양도차익: 3,000만 원
- 여기에 세율(6~45%)을 적용하여 양도소득세를 계산
참고: 양도차익이 클수록 고세율이 적용됩니다.
2. 기타소득세
만약 사업자 등록 없이 일시적으로 권리금을 받았다면, 이 경우엔 '기타 소득'으로 분류되어 기타 소득세가 부과될 수 있습니다.
- 기타 소득세율: 22% (지방세 포함) 원천징수
- 단, 연간 기타 소득이 300만 원 이하일 경우 신고 제외 가능
이때는 권리금을 지급하는 쪽(새 임차인)이 세금을 원천징수해 국세청에 납부하고, 지급받는 사람은 그 금액을 차감한 순액만 받게 됩니다.
3. 부가가치세
사업자가 권리금을 받고 시설(유형자산)을 넘겼다면, 해당 부분에 대해서는 부가가치세가 부여됩니다.
| 권리금 구분 | 부가세 과세 여부 |
|---|---|
| 인테리어, 집기 등 시설권리금 | 과세 대상 (10%) |
| 영업권리금(무형) | 면세 (비과세) |
✅ 예시:
- 권리금 총액: 5천만 원
- 시설권리금: 3천만 원 → 부가세 300만 원 발생
- 영업권리금: 2천만 원 → 면세
4. 종합소득세
개인의 경우, 권리금은 종합소득세 신고 시 반영되어야 합니다. 권리금 외에도 임대소득, 이자소득, 사업소득 등이 있다면 모두 합산되어 누진세율이 적용됩니다. 따라서 권리금으로 인한 소득 증가가 고소득 구간에 진입하게 만들 수도 있어요.
📑 권리금 세무신고, 이렇게 하세요
권리금을 받는 것 자체는 불법이 아니지만, 문제는 세무 신고를 누락하거나 탈세를 시도했을 때 발생합니다. 다음과 같은 절차를 참고해 주세요.
- 계약서에 권리금 명시
- 권리금 총액과 시설/영업 구분을 정확히 기재
- 서면 증빙 확보: 계좌이체 내역, 영수증 등
- 양도소득세 신고
- 다음 해 5월 종합소득세 신고 기간에 양도소득세 신고
- 감가상각 대상 자산, 필요경비 차감 가능
- 부가세 신고 (일반과세자 한정)
- 시설권리금에 대해 부가세 신고 후 납부
- 자산 양도 명세서 제출 필요
- 기타 소득세 신고 (비사업자)
- 300만 원 초과 시 종합소득세로 신고
- 22% 원천징수 후 지급하는 방식도 가능
⚠️ 권리금 세금 관련 주의사항
1. 세무서에서 권리금 조사 강화 중
국세청은 카드 매출, 계좌 추적, 부동산 실거래 신고 등을 통해 권리금 수수 사실을 추적하고 있습니다. 신고 누락 시 최대 40%의 가산세가 부과될 수 있습니다.
2. 임대인이 권리금 개입 시 증여세 가능성
임대인이 새로운 임차인에게서 권리금을 받고 기존 임차인에게 주지 않는 경우, 이 행위는 '무상 증여'로 간주될 수 있습니다. 이 경우, 임대인에게 증여세가 부과될 수 있습니다.
3. 현금 거래는 위험
권리금을 현금으로 받았다가 추후 입증하지 못하면 소득 은닉으로 간주되어 과태료와 가산세를 부과받을 수 있습니다.
✅ 실전 Tip: 권리금 주고받을 때 이렇게 하세요!
- 계약 시 권리금 내역을 항목별로 나누어 적기
- 시설물 명세서, 사진 등 첨부
- 모든 거래는 계좌이체로 투명하게
- 전문가(세무사) 상담 후 신고 방식 결정
✅ 마무리하며
권리금은 단순히 상가를 주고받을 때의 비용이 아닙니다. 그 안에는 수년간 쌓아온 사업 가치와 영업권이 모두 담겨 있습니다. 하지만 그만큼 세금 문제에서도 복잡하고 민감한 요소이기도 하죠.
정확하게 신고하고, 관련 법령을 잘 이해하는 것이 권리금 분쟁과 세무조사를 피할 수 있는 가장 확실한 방법입니다.
👉 상가 권리금 거래를 앞두고 있다면, 세무사 또는 회계사의 상담을 통해 철저하게 준비하시길 추천드립니다.